西安个人急售二手房:附戒除条件的合同戒除和约定戒除比较?

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合同法合同解除情形大全
合同法合同解除情形大全
一、约定解除
当事人协商一致的，可解除合同。
当事人可约定合同解除的条件，当条件成就时，合同解除。
二、法定解除
（第94条）
1、因不可抗力致使不能实现合同的；
2、合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行的；
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
（第45条）
5、合同附解除条件的，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，合同解除。

（第69条）不安抗辩权
6、合同中止履行后，对方在合理期限内仍未恢复履行能力并未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

买卖合同（第148、164-167条）
7、因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。
8、因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。
9、标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离致使标的物价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
10、出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或交付不符合约定：
（1）致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除合同；
（2）致使今后其他各秕标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批及今后各批标的物解除合同；
（3）该批标的物与其他各批标的物互相依存的，买受人可以就已交付和未交付的各批标的物解除合同。
11、分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款总额的1/5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

借款合同（第203条）
12、借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以中止发放借款、提前收回借款或解除合同。

租赁合同（第219、224、227、231-233条）
13、承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。
14、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
15、承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，经催告后在合理期限内仍未支付的，出租人可以解除合同。
16、因不可归责于承租人的事由，租赁物部分或全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
17、租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同明知该租赁物质量不合同，承租人仍然可以随时解除合同。
18、不定期租赁的，当事人双方均可以随时解除合同。但出租人解除合同应在合理期限前通知承租人。

融资租赁合同（第248条）
19、承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求承租人支付全部租金，也可以解除合同，收回租赁物。

承搅合同（第254、259、268条）
20、承搅人未经定作人同意，将其承搅的主要工作交由第三人完成的，定作人可以解除合同。
21、定作人不履行协助义务致使承搅工作不能完成，经承搅人催告并顺延履行期限后仍不履行的，承搅人可以解除合同。
22、定作人可以随时解除承搅合同，造成承搅人损失的，应当赔偿损失。

建设工程合同（第287条）
23、未规定的适用承搅合同的有关规定。即合同解除情况与承搅合同类同。

技术开发合同（第337条）
24、因作为技术开发合同标的的技术已经由他人公开，致使合同继续履行没有意义的，当事人可以解除合同。

委托合同（第410条）
25、委托人或受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

三、其他
1、当事人一方履行合同时有违法行为的；
2、情势变更

1、特定一方有任意解除权的：
以下几种情形，不需对方有违约行为，当事人也可以享有解除权的：
1）合同法第195条：赠与人
2）合同法第232条：不定期租赁合同的双方
3）合同法第268条：承揽合同的定做人
4）合同法第308条：货运合同的托运人
5）合同法第337条：标的已公开的技术开发合同的双方
6）合同法第410条：委托合同的双方
7）担保法第27条：无保证期间的最高额保证人
8）保险法第14条：保险合同的投保人
9）合伙企业法第47条：无合伙期限的合伙人
2、一方违约，一方有特别解除权：
1）合同法第69条：不安抗辩人
2）合同法第167条：分期付款买受人未付款达总额的1/5以上，出卖人有解除权
3）合同法第203条：借款人违反贷款用途，贷款人有解除权
4）合同法第224条第2款：承租人擅自转租的，出租人有解除权
5）合同法第233条：租赁物有危及安全、健康时，承租人有解除权
6）合同法第253条第2款：承揽人擅自转包的，定做人有解除权
7）著作权法第31条第3款：图书脱销后出版人拒绝重印、再版的，版权人有解除权
8）合伙企业法第50条：名为除名，实为解除权（合同的解除）
9）合伙企业法第46条第4项：非违约合伙人有解除权
3、明令不得解除的：
1）保险法第15条：保险人
2）保险法第34条：货物保险和运输工具航程保险，责任开始后，合同双方不得解除海商法第227条第1款：海上责任保险开始后，合同双方不得解除
3）海商法第228条：海上货运保险，船舶的航次保险，责任开始后，被保险人不得解除
4）劳动法第29条：用人单位（工伤、怀孕等）

论合同解除
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2003-12-3 9:32:07 文章来源:黑龙江孟繁旭律师事务所 作者:张志民 刘玉香 浏览次数:1439
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新合同法第93条、94条、95条、96条、97条中有关解除合同的规定，对于司法实践有重大意义，但是对于合同解除是否包括诉讼解除：解除权的性质是请求权还是形成权；如何界定行使解除权的期限；如何界定解除合同时的通知；解除合同后的效力是向前无效还是向后无效以及合同解除后当事人是否可以主张可得利益和违约金的问题，《合同法》没有明确规定，有必要加以研究。
(一)合同解除的种类
合同解除，指合同有效成立后，基于双方当事人的合意，或者法定或约定的条件发生时，依一方当事人的意思表示而使合同权利义务关系消灭的情形。
有的学者认为，合同的解除包括约定解除、约定解除权、及法定解除权；有的学者认为合同的解除还包括诉讼解除。笔者认为，合同的解除包括协商解除和通知解除。理由有三点：
1．约定解除权和法定解除权是当事人一方或双方享有的权利而非合同解除的种类。
2．按照《合同法》第96条第一款的规定，合同法第93条第二款及合同法第94条的规定只是当事人通知解除合同的事由而非合同解除的种类。
3．新《合同法》实施之前许多合同是通过诉讼或仲裁解除的。《合同法》实施后依照该法第96条第一款的规定除了协商解除合同外，均应通过通知方式解除，通知自到达对方时合同解除。如果对方有异议，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由此可以看出，新《合同法》实施后是不存在法院判决解除合同的情形，法院充其量是依当事人的请求来审查一下当事人通知解除合同的理由是否充分。
下面笔者谈一下协商解除的性质、通知解除的法定情形及相关问题的区别：
1．协商解除，是指合同成立以后，未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商而解除合同，使合同效力消灭的行为。双方当事人达成的解除原合同的协议，构成一个新的合同，学理上称之为反对合同，其主要内容是解除原合同关系，所以协议解除是以第二个合同解除第一个合同。既然协议解除是双方当事人解除原设定的债权债务关系的意思表示，它成立的要件是双方当事人意思表示一致，那么它必然适用要约与承诺的规则。根据合同自由原则，协商解除合同的内容由当事人双方自己决定，双方当事人可以约定合同解除后的财产处理方法，以彻底终止双方的债权债务关系。不过，解除协议的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背国家利益和社会公共利益。否则，解除协议无效，当事人仍要按原合同履行义务。
2．通知解除的约定情形和法定情形(解除理由)
1)《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。这是通知解除的约定情形。
2)通知解除的法定情形
《合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同；
（5）法律规定的其他情形。
①因不可抗力致使不能实现合同目的
《合同法》第117条第2款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力是阻却违约责任的法定事由，但发生不可抗力的时候，并不一定就发生法定解除权。这要视不可抗力对合同履行的影响程度而定。只有不可抗力的发生影响到合同目的实现时，才发生合同解除权。
②在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务(预期违约)
笔者认为，此项规定借鉴了英、美、法上的预期违约制度和大陆法上的拒绝履行理论。所谓明确表示不履行主要债务，即指当事人一方在订立合同以后以明示的方式拒绝履行合同的主要义务，通常人们称此种行为为“撕毁合同”。当然，如果当事人只是明确表示不履行次要的义务，尚不能成立对方当事人的解除权。所谓以自己的行为表明不履行主要债务，是指当事人一方的行为已经表明他不可能履行合同上的主要义务，例如当事人负有交付特定物的义务，但在合同成立以后，他却把特定物出卖于第三人，并且第三人已经取得该特定物的所有权；当事人负有在特定时间内提供劳务的义务，而在此期间他却外出旅游；当事人负有在约定的时间交付产品的义务，而在此前他根本没有作生产的安排等。在此情形，为了保护对方当事人的利益，《合同法》规定了对方当事人的解除权，使对方当事人可以解脱合同的约束，以寻求其他的方式来实现自己的利益。
③当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行(迟延履行主要债务)
笔者认为，这一项规定的是迟延履行主要义务，如果是迟延履行次要义务，则不能适用。所谓“主要义务”指合同关系所固有、必备，并用以决定合同基本类型的基本义务，如买卖合同中卖方交付并转移标的物所有权的义务，以及买方支付价款的义务均属之。迟延履行主要债务，会导致当事人订立合同所期望的经济利益不能实现，或者说主要合同意图不能实现。在此情况下，当事人经过催告程序即可解除合同。而1993年修订的《经济合同法》第26条却规定，由于另一方在约定的期限内没有履行合同，当事人就可以解除合同，这不利于对违约一方当事人利益的保护，而且有失公平；而在《涉外经济合同法》第29条则规定另一方在合同约定的期限内没有履行合同，在被允许推迟履行的合理期内仍末履行时，当事人才可以解除合同，笔者认为， 这一规定对守约方保护不周，因为违约一方履行了次要义务，对方也不得解除合同。合同法取其折中，规定当事人迟延履行主债务时，对方当事人必须经过催告程序，才可以解除合同。这就照顾了当事人双方的利益，比较公平。
④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的(根本违约)
笔者认为，此一项规定了两种情形。前半句规定的是迟延履行债务。就迟延履行而言，迟延履行是否严重应考虑时间对合同目的的重要性。如果时间因素对合同目的之实现至关重要，则违反规定的交货期限将导致合同目的落空，应允许解除合同，否则应采取其它补救措施而不能解除合同。在确定迟延履行是否严重时，还应考虑到迟延时间的长短以及因迟延履行给受害人造成的实际损失等问题。如果因债务人迟延履行时间过长，市场行性发生重大变化，继续履行不仅对债权人无任何利益，反而会使其蒙受重大损失，在此情况下，应允许解除合同。不过，如果迟延时间很短，市场行情在履行期到来时已发生变化，债权人的不利益非迟延造成，则债权人无解除合同的权利。
后半句规定的其他违约行为，笔者认为，主要指如下情形：
A．完全不履行。是指债务人拒绝履行合同规定的合部义务。完全不履行是一种较为严重的违约行为，可以直接赋予债权人解除合同的权利。换言之，如果一方无正当理由完全不履行合同，则表明该当事人具有完全不受该合同约束的故意，合同对于他来说已形同虚设。故此，另一方当事人应有权在要求其继续履行和解除合同之间作出选择。当债权人选择解除合同时，合同对双方不再有拘束力。
B．不适当履行。即质量有瑕疵的履行，亦称瑕疵给付。如果瑕疵并不严重，一般采取降价、修补或其他办法予以补救，只有在瑕疵严重的情况下才可以解除合同。
C．部分履行。是指债务人仅履行部分合同义务。因债务人可以补足履行不足的部分，所以在部分履行情况下，应限定合同的解除。一般来说，除非债权人能够证明部分履行将构成根本违约，导致合同目的不能实现，否则不能解除合同。在确定部分履行是否构成根本违约时，应考虑如下两个因素：
一是违约部分的价款、金额或服务与整个合同价金或服务之间的比例。譬如，出卖人应交付1000斤苹果，却只交付100斤，未交付部分的量很大，应构成根本违约。
二是违约部分与合同目标实现的关系。如出卖人部分履行未给买受人造成重大损害，则不构成根本违约。但是，违约若直接妨碍合同目标的实现，即使违约部分价值不大，也应认为已构成根本违约。如在成套设备买卖中，某一部件或配件的减少，可能导致整个机器设备难以运转。在此情况下，对方当事人有权解除合同。
3．与合同解除有关的几个问题的区别
首先是协议解除与约定解除权之间的区别，区别有三点：
(1)协议解除为事后约定，是当事人双方根据已经发生的情况，通过协商作出解除的决定；约定解除权属事前约定，它规定的是将来发生某种情况时一方或双方享有解除权。
(2)在协议解除下，双方当事人可就合同的解除、责任的分担及损失的分配等问题达成协议，协议一经达成即可导致合同解除；在约定解除权的情况下，约定解除权的合同或条款只是规定一方解除合同的条件，其本身并不导致合同的解除，只有当解除条件成就，解除权人实际行使解除权后方可导致合同的解除。
(3)协议解除是双方当事人协商一致的意思表示，是双方对自身权利义务关系的重新安排、调整和分配，并不是专门针对违约而寻求补救措施。而约定解除权常与违约的补救和责任联系在一起，只要合同一方违反合同规定的某项主要义务且符合解除条件，另一方就享有解除权。
其次是约定解除权的解除条件与合同法第45条规定的合同所附解除条件的区别，区别亦有三点：
(1)合同所附的解除条件，通常为当事人于订立合同时所不能确定其能否发生的客观事实，也就是当事人意志以外的事实，因此《合同法》第 45条第2款才规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。而约定的解除条件，可以是当事人的行为，甚至可以是当事人有意识的行为。
(2)合同所附的解除条件，在其成就时，合同当然消灭；而约定的解除条件成就， 只发生解除权，解除权人行使解除权时，才发生合同解除的效果。
(3)合同所附解除条件成就发生的合同消灭，原则上没有溯及力；约定的解除条件成就，解除权人行使解除权时，其解除则可能有溯及力。
(二)解除权的性质
《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”
笔者认为，此条规定了解除权的性质即为形成权。在《合同法》上，当事人所享有的权利主要有两类：请求权和形成权。请求权的效力在于使对方当事人发生履行债务的义务，如果其不履行，即可构成违约责任。但请求权人利益的实现，仅有请求权人行使请求权还不够，它需要借助于对方当事人的行为。例如，请求对方当事人履行合同，如果对方当事人不履行，请求权人的利益仍不能实现。此时请求权人即使向法院起诉，要求法院强制对方当事人履行债务，也仍然需要对方当事人的履行才能使请求权人的利益得到满足；而形成权的效力在于确定当事人之间法律关系的效力。即形成权的行使，可以使效力不确定的法律关系得以确定(或者消灭)，也就是说，在发生形成权的时候，只要形成权人单方作出意思表示即可发生法律效力，不须对方当事人的同意，也不需要借助于对方当事人的行为。例如，在《合同法》上关于合同效力的追认制度中规定，某些合同一经追认，就确定地发生法律效力；同时，相对人所享有的撤销权，一经行使，就可以使这些合同确定地不能发生法律效力（《合同法》第47条、第48条、第51条），这种追认权和撤销权就属于形成权，即在形成权行使的时候，不需要取得对方当事人的同意，也不需要借助于对方当事人的行为，就可以发生法律效力。解除权也是如此。当事人因约定的解除条件成就和法律规定的解除条件发生取得了解除权的时候，他只需通知对方当事人解除合同，解除合同的通知在到达对方当事人的时候即发生合同解除的效力，使合同确定地消灭。当然，在一方当事人取得解除权时，也可以行使解除权，解除合同，也可以不行使解除权，使合同继续有效存在，并请求对方当事人继续履行该合同。解除权人对此享有选择权。
由于解除权在性质上为形成权，故解除权人一旦行使解除权，即不得撤回。因为在解除权行使以后，当事人之间的合同关系已经确定地消灭，他们之间的权利义务关系也已经不复存在，在此种情形，法律不允许由一方当事人的单方意思恢复原本已经消灭的法律关系。否则就是允许一方当事人给对方设定义务，这是违反义务的性质和法律精神的。
(三)解除权行使的期限
《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”这是我国《合同法》对解除权的行使期限所作的规定。
笔者认为，解除权的行使是使即存的合同关系消灭，对于对方当事人的利益影响重大，同时，在一方当事人基于约定或者法律的规定而取得解除权时，享有解除权的当事人可以行使解除权，使合同确定地消灭，也可以不行使解除权，而使合同关系继续有效存在，因此，在享有解除权的当事人行使解除权以前，对方当事人的权利义务将处于不稳定的状态。为了保护享有解除权的当事人对方的利益，法律对于解除权的行使期限就不能不予以限制，以使享有解除权的当事人尽早决定行使或者不行使解除权，使对方当事人的权利义务和利益得以确定。
(四)合同解除的方式
结合《合同法》，笔者认为，行使解除权应采用“通知”形式。根据国际商事合同通则第19条的规定，“通知”包括声明、要求、请求或其他任何意图的传达。通知无特定的形式要求，可以根据具体情况用任何适当的方式发出。某种方式是否合适，要视具体情况而定，特别是考虑该种通知方式的可能性和可靠程度、以及所发信息的重要性和紧迫性。因此，如果邮寄服务不可靠，则利用传真、电传或其他必须以书面形式发出的通知方式为宜。若口头联络足以表达，用电话通知也是允许的。在涉外合同的解除权行使上，通知发出人必须考虑到己方和发往国对方的情况。对于各种形式的通知，均采用到达主义，意即通知只有在送达被通知人时才生效。具体而言，如果口头通知是由发出人亲自发给收件人或收件人授权的接收人，则视为已送达。其他形式的通知一经送到收件人或其营业地或通讯地址，即视为送达。上述通知无需送到收件人手中，通知交给收件人授权接受的雇员，或是放进收件人的信箱，或是收件人的传真机、电传机、计算机接收均可。被通知人接到通知后，合同即发生解除的效力。
(五)合同解除的效力
《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
1．笔者认为，《合同法》第97条规定得很模糊、不明确，以至实践中难以操作， 问题出在概念的使用上。“解除”概念表示溯及于合同成立之时全部无效。而终止则表示从解除之时向后无效，而此前已经履行部分有效。合同法将“终止”和“解除”统称为“解除”，导致第97条关于解除后果的含混规定，法律上有逻辑矛盾。对此， 笔者认为，如果合同是容易恢复原状的，如买卖合同等可“解除”；如果合同不能恢复原状，如合伙合同，劳务合同，租赁合同，供用电、水、气、热力合同，这类继续性合同中途解除，叫“终止”其后果是向后无效。
2．关于合同解除后赔偿范围是否包括可得利益损失的问题以及合同解除后违约条款是否有效。
笔者认为，合同解除后赔偿的范围不包括可得利益的损失。由于合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只有在合同完全履行时才有可能产生。既然当事人选择了解除合同的权利，就说明非违约方不愿意继续履行合同，故而不应当得到在合同完全履行情况下所应得到的利益。至于合同解除后违约金条款是否有效问题按照《合同法》第98条的规定，违约金条款是有效的。