蜡粉:关于转让过来的店面合约等问题

你跟转租人谈的主要应当是转让费的问题（也有转租人要求下家承接原店货物的，这个暂且不表）
商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。
看起来其起意是下家一次性（技术上也可分期交付）弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，而其实际情况是有些地方有些地段有些店面无理要钱或漫天要价，有“上家非法做二房东”之嫌。

目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够干预此事，一般理解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情。只有通过转方和承继方自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。
正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。这里面就讲究一些谈判上的技巧。你可以请比较有经验的亲友参与这个过程。
在事情议定后你一定别忘记与对方签定书面转让协议，协议最好都有第三方签字以示见证，一式多份。

房东方面，在确定要在他的“地盘”开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可（看有没有）及转让手续（原则上讲，按照“个体工商管理条例”应当是要办的）
第二，在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可以继承、哪些可以借鉴，哪些必须重来。方便的话，你还可到所在一条街或附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的一些大致情况。
然后才是与房东签订新的店面租赁合同。租赁合同应当是越全面越细致越好。如果你对你的经营项目有很大信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，你可以将租赁时间适当延长一些；如担心房东届时不与你续租，你可以在条款上写明合同期满时你有优先租赁权，如你有续租意愿且具备续租能力，而对方不予续租，对方应赔偿你可能蒙受的全部经济损失。
签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互“验明正身”。为谨慎和郑重起见，你可以对合同申请公证。合同一式三份，你、房东和公证处各持一份。

至于定金，亦无须担心，让对方拿出房产证、身份证，给你打个收据，就不怕抵赖了。如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明（交定金时要求房东在场）。
必须记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。
以上回答仅供参考。

5-25 15:48回答之后的补充：

签订合同时，我觉得还应注意一个“非人为因素”（或称“不可抗拒因素”）的问题。
“非人为因素”涵盖两个方面，一方面是因“非我”因素对房东财产造成危害或损失的情况。比方说台风、雷电、水灾、火灾（城门失火，殃及鱼池）等等与我们（租赁人）无关（即“非我”）因素。这一点，谨记一定要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。实质上，签订这一条款，对合同双方都有利无弊。对房东来讲也有不可或无的意义；
“非人为因素”应考虑的另一个方面，就是有些回答已提到的由于与政府、街道、社团或者说政策法规甚至临时措施等等有关的诸种原因，可能（主要）对租赁者带来直接经济损失的情况。比方，店铺被责令拆迁而不得不关闭。这对房东来讲，也是“非我”因素所为。
这就要求你对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的调查了解。然后在此基础上做出正确的选择和判断。
另外，在交店租的时间规定上，应添加一些弹性的附加条款，以避免某些不可预知的情形出现时的张慌失措。有些房东还是比较好说话的，也要防备一些不良业主的恶意作为。
合同的关键，就是要明确合同双方的权利和责任。
相信很多问题你们也早已想到了，这里仅作些许可能多余的补充。

1、合法转租必须得到房东的同意，最好是书面同意，不然就是非法转租，房东可以随时要求你搬离。
2、转租约定的期限不能超过房屋租赁的剩余期限，如果超过必须得到房东的同意，不然房东也可以要求你搬离。
3、关于转让费是你跟二房东之间的事，你可以与他在转租合同中约定。
4、关于合同到期后房东不给你续租的问题，如果不给你续租也没办法，当然如果在同等价格的条件下你是有优先权的，他如果到时以同等条件租给别人你主张优先权来要求房东租给你。
5、定金是签订合同时候给予对方。依据定金法则，如果对方不履行合同你可以要求双倍返还定金，如果是你不履行合同你将无法要回定金。

我的一些小建议
你跟转租人谈的主要应当是转让费的问题（也有转租人要求下家承接原店货物的，这个暂且不表）
商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。
看起来其起意是下家一次性（技术上也分期交付）弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，而其实际情况是有些地方有些地段有些店面无理要钱或漫天要价，有“上家非法做二房东”之嫌。

目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够干预此事，一般理解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情。只有通过转方和承继方自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。
正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。这里面就讲究一些谈判上的技巧。你可以请比较有经验的亲友参与这个过程。
在事情议定后你一定别忘记与对方签定书面转让协议，协议最好都有第三方签字以示见证，一式多份。

房东方面，在确定要在他的“地盘”开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可（看有没有）及转让手续（原则上讲，按照“个体工商管理条例”应当是要办的）
第二，在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可以继承、哪些可以借鉴，哪些必须重来。方便的话，你还可到所在一条街或附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的一些大致情况。
然后才是与房东签订新的店面租赁合同。租赁合同应当是越全面越细致越好。如果你对你的经营项目有很大信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，你可以将租赁时间适当延长一些；如担心房东届时不与你续租，你可以在条款上写明合同期满时你有优先租赁权，如你有续租意愿且具备续租能力，而对方不予续租，对方应赔偿你可能蒙受的全部经济损失。
签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互“验明正身”。为谨慎和郑重起见，你可以对合同申请公证。合同一式三份，你、房东和公证处各持一份。

至于定金，亦无须担心，让对方拿出房产证、身份证，给你打个收据，就不怕抵赖了。如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明（交定金时要求房东在场）。
必须记住：在整个转接过程中，房东是不开或缺的。
以上回答仅供参考。

店面的转让一般情况下都会有转让费的,租房的合约你可以签的时间长一点,也可以签成活期(什么时候不干提前一个月与房东交涉,或者帮房东联系到下一个租房者),关于转让费的问题没办法解决,一般情况下房东第一次把房子租出去的时候可能不适合做生意,而第一个接手的人必须对房屋进行装修,于是多出的一大笔装修费就变在了转让费,这个转让费不是房东的,他也不会要,这是你的上一届做生意的人的钱.如果你是最后一届,后来一直租不出去了,或者你正在做生意的过程中房屋要拆等原因,你就只有叹自己倒霉了.在我们这里就出现过有些人在政府内部有关系的,知道什么时候那里的房屋要拆,于是提前一段时间把自己租的房再转让出去,这样可以减少一点自己的损失.不过最后接手的人算是倒霉了

我不是太知道!
但是我觉得应该在上面特别注意一些因素(例如拆迁等自然非自然因素,抗拒可抗拒因素)导致的双方的索赔事项!
原来我就在拆迁上吃了不小的亏!
特别如果事主不是房子所在的本地人,一定要多多打听以便不会事后出问题!
还有就是楼上各位说过的!
如果不是房东直接转让,房东也一定要在场!

我做房产的,也许可以帮你分析一下:

你的情况我不是很清楚,只能提供那么一点.
总之要把握的就是一切单据都要到你手上,并且保证有对方的亲笔签名.
最重要的是房产证.
至于转让费,不清楚是租还是卖?卖的比原价高很合理,没有转让费一说.
当然,如果合同没备案,(不太可能,应该已经交付使用了.)房屋转让的话,房开公司会收转让费.
你没说清楚,你现在是转租还是转买.转租的话,上家租房的要转让费很正常,只要他出具合同,票据,签名.
原租房协议你要仔细看,并且和房东联系.因为如果房东不同意(一般协议上没明确房子可以转租,所以房东有权过问.)你就惨了.
还有,店面的经营有什么规矩,不要到时候管理部门来找你麻烦(比如一些地方不可以开饭店).
对方的水电,电梯,冷气,物业,工商管理等费用是不是结清.
转租如果不是很抢手,即你没有竞争对手的话,不应该交定金.
转租签什么和约?是上家把租放协议给你,你和房东联系改成你的名字.这个最保险.实在不行,那只好要对方的转租声明和签名.
一般协议改了你的名字后,你就该把钱给人家了.

注意是否有抵押,欠债,房东是不是真的,他的房产证(不要到时候其他人来收房子),拆迁.

已购房怎样转让

买房子是件大事，可房子毕竟不是一般的商品，不知道该怎样进行转让？而最头痛的事是他的房子是按揭买的房，不知能否一并把贷款转给下家？

如果按揭,看地方规定,是否可以转按揭.如果要转按揭,需要提供担保,那么就需要经过合法的中介公司.这里要交易费的.

这里，首先要弄清楚允许预售商品房转让的前提条件：
●开发商与买房人所签订的商品房买卖合同在有效期内；
●商品房预售合同已经生效并办理了预售登记或交易手续、交清了相关的税费；
●在预售房屋还没有实际交付之前；
●转让行为符合当地有关法规、政策，没有违法行为。

只要符合了上述四项规定，就可以办理预售转让手续了。

根据《上海市房地产转让办法》的有关规定，预售合同登记备案后，预购人需转让预售商品房的，应当按照下列规定办理：

（1）尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同；

（2）已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并书面通知房地产开发企业。

在此应注意的是，如果他是贷款买房的，也视为付清了总房款。实践中，预售商品房转让的合同一般为“合同权益转让书”。

另外，转让预售商品房，预售合同载明的权利、义务随之转移。预售商品房转让的当事人双方应当在预售商品房转让的合同生效后，按照有关规定办理转让合同的登记备案手续。

你要注意的是,转让,其实就是过户,一切文件要真实,有效,两人同时到行政中心签字过户,最重要的是房产证的过户.然后双方要有书面的交接:一切手续费用清算,一切票据(发票,税票,水电,原购房合同,租房合同等,均要转让交接,并让他开证明,一切都交到你手上.)

签购房合同需要"五防"

1.购买的房屋被抵押
按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。如果此期限时间过长，如365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。

因此，买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。

2.商住混用引发纠纷

随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，并且从消防、安全等角度出发，相应的建筑规范对写字楼、住宅的要求也不同。为保证买受人的居住安全、舒适、宁静，双方在合同中应约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则，出卖人除应采取相应措施保证买受人的居住安全、舒适、宁静外，还应向买受人支付补偿金等条款。

3.套内建筑面积减少，公摊增大

目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

目前买房时，此条款是买卖双方争议最大的地方。买受人经常提出“套内建筑面积”或“公摊面积”发生差异时怎么办？而出卖人则反对这样约定，或提出“国家制定的标准合同没有要求这样约定”来敷衍。事实上，出卖人在签约时不约定“套内建筑面积”或“公摊面积”发生差异时怎么处理是不对的。《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”因此，在合同中应当约定“套内建筑面积”或“公摊面积”发生差异时怎么处理。

有时出卖人会使用一些“同比例增减”等类似条款。由于这些措辞不但晦涩，且无法律界定，因此在实际操作中很难掌握。故建议买受人不要使用此类措辞，或让出卖人解释后，按照出卖人的解释，在合同中明确变化的具体数据。

4.任意扩大不可抗力

“不可抗力”的定义以《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定为准，即“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。

出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的；在本合同签订后，遵守国家及北京市人民政府颁布的、可能导致出卖人延期交房的各种法律、法规、规定或通知的；其他非出卖人所能控制的事件等等。

5.物业管理公司变更物业费

自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”

但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交楼时物业公司变更物业费。