超帅的美国电影男主:房地产调查报告的文章

不知道你要的是不是这种类型。这是一份比较详尽的项目的考察和分析报告，有几个不同类型的项目，并配有图片（略），希望可以对你有所帮助。

　　日本钻石城购物中心项目考察报告
　　[2006-4-6] 作者：杨宝民
　　建筑策划与其他学科的关系
　　建筑规划与建筑策划是建筑学体系两个独立的环节，其理论原理的建立、方法论的构成以及实践活动的范围和性质都各自形成完整的体系，。对它们可以独立地进行分析研究，产生不同阶段的结论结果。建筑规划对建筑策划有指导意义，但由于城市规划理论的新进展与实践，建筑策划对建筑规划产生积极影响。

　　图27 义安城购物中心与周边环境
　　建筑策划的研究内容超越了建筑本身，深入到街道社区和周边环境，而建筑规划在关注宏观的同时也关注着微观的建筑设计，规划水平的高低也通过众多的建筑与环境来反映。因此，建筑策划与建筑规划都关注环境的研究。

　　建筑策划是建筑设计的依据，两者具有不可分割的前后关系，但这并不意味着建筑策划的研究结果只是建筑设计的前提条件，它在项目的决策、实现等阶段也占有极其重要的地位。因建筑策划结论的不同，同样项目的设计思想与空间内容可以完全不同，更有导致项目完成之后引发区域内建筑、人类使用方式、价值观念、经济模式的变更以及新文化创造的可能。

　　商业建筑策划除了要运用建筑策划的公共知识以外，还要运用商业知识，将商业市场调查流程与商业经营规律运用到商业建筑项目的建筑策划之中。

　　现代商业建筑策划实践分析

　　商业形态决定了商业建筑的形式，而商业形态取决于市场定位，其中最重要是对消费者的理解。成都SM购物广场就是一个典型的商业建筑策划合作案例。由于文化背景的差异，笔者作为深圳NEW MALL商业管理公司与21世纪不动产成都分部联合的委托商业地产专家为发展商SM集团的项目提供建筑策划与招商服务。

　　根据商业市场调查资料，深入分析成都商圈演变规律，重点分析春熙路商圈和建设路副商业圈，找出商业业态空白，而后进行业态组合设计，同时根据成都百货“千店一面”的缺点，优先考虑聚集人气的业态，例如顶层餐饮美食要先行，档次品味要高，要适合当地消费者饮食习惯，价格要适中，规模要大。在空间布局上，有意识主动引导人流多停留，在业态分布上考虑关联业态相邻原则，此外要在开业后，利用SM城市广场一层室外的交通空间及室内中厅，有效开展营销活动引导人流进入SM城市广场shopping mall。

　　三层引进知名百货的理由是：来雅百货在成都缺乏知名度,不是强势百货公司,因此,作为大型购物中心,要提升租金,保持购物中心长期繁荣,需要引进成熟的知名百货,因此,二层和三层最好分布两家百货店,档次上进行错位，而不是按照原来的计划将来雅百货分布在二、三层。

　　根据新的业态设计建议，笔者对SM城市广场的初步建筑规划方案进行了详细分析，尔后进行业态详细分布和经营通道动线划分，通过实际分割工作，我们对整个项目的各个区域编制租金预测表。在上述工作中，我们运用建筑策划与NEW MALL购物中心策划流程发现了如下缺陷：

　　1. 发展商委托了一般的市场调查公司对成都商业进行调查缺乏针对性，委托的调查公司缺乏商业经营专家，无法对成都商业发展趋势进行准确预测，对消费者分析不够深入，例如白领消费者的深入调查和分析不够。通过我们的调查分析，成都是四川省会，西南一些大公司总部或分布多设在成都，白领人群多。成都自古就是四川文化中心，大专院校科研院所众多，成都高新区也集中了白领人群。
　　成都是著名的旅游休闲城市，吸引外地游客众多，而这些游客中都是经济收入较高的白领人群。
　　2. 由于市场调查工作不够扎实，加上没有搞清厦门与成都的地域差别，特别是地域文化与消费者数量、消费水平、消费结构的差异，因此，SM业态规划存在缺陷。
　　3. 投资回报是商业建筑策划的核心，由于SM集团前期要求整个购物中心能够吸引高中低全部人群，事实上存在困难。从长期可持续经营和提升租金角度，我们认为沃尔玛大卖场适合各类人流，但是百货等主力店必须能够吸引白领人群，周边消费人群难以支撑13万多平方米的大型购物中心规模，因此我们建议要重点吸引白领消费者，所以SM城市广场整个建筑风格需要创新，具备较高建筑文化品味，而不是照搬SM厦门城市广场的建筑风格。

　　根据我们的建筑策划分析，建议发展商修改方案，具体意见如下：
　　（1）在四层与局部五层增加白领休闲空间，根据餐饮娱乐业态要求修改详细建筑设计方案，特别是平面建筑布局。
　　（2）二、三层百货公共部分的装饰设计风格按照白领百货要求设计，营造良好的白领购物休闲氛围。
　　（3）建议二层以上挑空中庭，可以采用双中庭方案设计，增加自然采光，营造自然通风良好的生态型购物中心，减少能耗。
　　（4）建议在空中增加白领培训的娱乐设施，整个购物中心顶部增加白领培训中心的设计内容，有意识地吸引白领人群来购物中心参加活动。

　　八、香港又一城的考察及其对深圳购物中心建筑策划的启发
　　（一）香港又一城的考察
　　1.概况
　　又一城由香港太古地产及中信泰富开发，位于九龙的中心地带，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学及又一城，属于地铁上盖物业。
　　又一城的业态设计很有特点，主力店是英国玛莎百货和百佳超市市场、大型溜冰场以及设置有2000个座位的电影院。在名店方面，注重创新，引进全新组合的概念店，例如全球首间设有花店的agnesb店及由影音欣赏和电脑网络集成的咖啡店。
　　又一城交通示意图，如图29所示。
　　图29 又一城交通示意图
　　2.周围环境
　　西北部与公园相连，并有植被较好的高山景观，西南面与香港城市大学通过约80米左右的隧道与香港城市大学相连。商场四周没有设计对外的小商铺，商场与周围环境显得非常相融，人在商场中随处可见到自然光和室外的树木，商场的风格与自然比较和谐。
　　3.建筑概况及风格
　　又一城的建筑风格是现代简约风格，是一个由商场和写字楼的结合建筑，地形呈长方形，西高东低，占地面积约为2万平方米，商场共7层（地面层有5层），总建筑面积约为9.25万平方米，另外西北部建有4层写字楼，总建筑面积约为2万平方米，设有3层地下停车场，约850个停车位，1998年建成。
　　4.主题概念
　　又一城的设计以围绕大自然及强调空间感为主，把自然光大面积引入室内空间。购物中心以“无边无界，生活之态“为主题。
　　一。商场内有超过200间店铺、约30间中西食肆、11个银幕的电影院及全港最大的室内溜冰场，是集购物、美食、娱乐于一体的休闲购物中心。又一城主要利用自然光及宽敞空间，营造舒适的休闲购物环境，人们置身其中，可以充分感受悠闲的购物乐趣。
　　5.档次定位
　　经营的商品以大众档次商品为主，定位中档，主要依靠地铁和九广铁路及巴士站点汇聚人流。
　　6.交通
　　又一城设有完善的公共交通网络，乘搭地铁及火车均可直达九龙塘站。即使由港、九、新界甚至内地前来，都十分便捷。7层商场中从最低一层起有5层可直接由外部导入人流。MTR层（商场最低层）南部连接九龙塘地铁站，LG2和LG1东侧中南部连接九龙塘铁路站，UG及G层西侧连接地面层，有两个入口，间距约100米，G层南部为巴士总站，G层西侧中部通过隧道与达之路街对面的香港城市大学相连。G层东侧北部为的士站。又一城与九龙塘地铁站及九广铁路火车站直接连通，并设有巴士总站及的士落客区。
　　7.经营的商品
　　又一城网罗了享负盛名的店铺，有时尚男女服装、流行便服、童装玩具、书籍礼品、时尚配饰、电器、家居精品，钟表珠宝、中西美食、洋酒食品、银行服务甚至美容护肤等。
　　8.柱距
　　分布在又一城店内的柱距较大，公共空间没有柱子，这样使购物中心的室内公共空间显得开阔。
　　购物中心的公共空间极为重要，过于拥挤的公共空间不适合吸引高档收入人群。
　　9.灯光
　　中庭、步道节点以自然采光为主，顶棚内嵌的灯光分布形态多有变化，一种星星点缀夜空的感觉。
　　设计结合自然是美国设计大师赖特的重要思想，现代购物中心要充分利用自然光，要与周边自然浑然一体，减少对周边环境的破坏，降低能耗，创造空气新鲜，空间开阔的休闲环境。
　　图36 通过透光处理——公共空间开敞
　　10.室内色彩搭配及装饰
　　地面主要用红、黄、蓝颜色的高级地砖铺设，地砖面上混合运用白、红、蓝、黑、黄等颜色的小碎点，使地面显得既轻松活泼又不失典雅。
　　图37 中庭地面处理
　　通过地面不同色彩的处理，不仅能美化环境，而且能直接起到导示系统的作用。
　　11.人流通道
　　通过不同颜色地砖的搭配运用，使人流通道的方向非常明确且有层次感。
　　11、洗手间和残疾人通道
　　商场每层的中部或端部设有1—2处洗手间和残疾人通道。
　　在考察又一城购物中心的过程中，我们根据韩国专家的建议，一般首先考察卫生间和食品店。只有卫生水准较高，才能有效吸引购物人群。很难想像，连卫生工作都搞不好的购物中心能够经营好现代购物中心。
　　13.娱乐、休闲、餐饮业态的分布
　　娱乐、休闲、餐饮是该商场吸引人流的特色地方，电影院分别分布于商场的最上面的三层，欢天雪地溜冰场设在商场地面上第五层，餐饮和玩具反斗城均设在最顶上一层。溜冰场上面一层设有观看的台阶，就餐时可以观看溜冰场上的风景。
　　15.有自然背景的欢天雪地溜冰场。
　　图42 吸引大批青少年的溜冰场
　　香港又一城溜冰场聘请陈露等著名花样滑冰运动员定期指导，同时举办滑比赛。经营滑冰场成本较高，并非大部分购物中心都要引入滑冰场。
　　16.半露天美食广场（顶棚的灯光布局比较巧妙）
　　17、顶棚灯光的节能设计
　　图44 根据不同经营内容设置不同色调灯光
　　18.顶棚上中央空调的布置
　　图45 中央空调与送风系统
　　大型购物中心由于人流变化，对空气调节要求与写字楼不同，在人流稠密的地方需要加大制冷，在人流稀疏的地方需要减少制冷，充分利用自然光照明以及自然通风，购物中心的节能设计非常重要。
　　19.紧急出口的标示
　　图46 导示系统局部
　　大型购物中心可见性已经成为人们关注的内容，导示系统不仅方便顾客，而且也是整个购物中心形象的一部分。
　　（二）韩国Galleria高档购物中心建筑策划案
　　1、购物中心定位—韩国最高档购物中心
　　图47 针对主要购物群：汉城高收入人群及外地游客
　　Gerlleria百货是韩国最高档的名牌百货店，该百货由韩国韩化流通株式会社经营，2004年拥有员工1800名。
　　二、 建筑特色
　　图48 富有特色的铠甲式外立面
　　图49百货前公共空间的绿化
　　三、业态组合与VMD
　　女装在galleria占有重要地位，不仅名牌荟萃，而且每个品牌的展示与陈列都极富特色，处处透露优雅的品位，让女顾客流连忘返。
　　图51 女装专卖店
　　图52 女装VMD 模型
　　图53 女包和招贴画
　　女装的陈列非常富有艺术性，通过夸张的手法让顾客注意到女包。

　　韩国购物中心的男装世界名牌较多，价格多在人民币5000元以上，韩国男人平时也注重穿戴名牌西装，因此意大利等各地名牌西装非常齐全。
　　图54 男装专卖店
　　图55 女装橱窗
　　图56 GUCCI橱窗
　　Galleria高档百货的橱窗突出世界名牌的特征，让顾客从外面及情况恩怨出感觉到这是韩国最高档的购物中心。
　　四、装饰与导士特点
　　Galleria高档百货的标志特别明显，让人一目了然
　　图57 LOGO 及外墙装
　　图58层扶梯及缓冲空间
　　(三)韩国、香港购物中心考察对深圳滨海地铁上盖购物中心建筑策划的启发。
　　在满足规划要点的前提下，在规划设计时可尽量考虑亲近自然，尽量多利用自然光，不仅可以营造出一个舒适、通透的购物空间（深圳金光华广场的中庭设计通透性不好），而且从长期来看还有较好的节能效果。由于深圳滨海购物中心位于宝安中心区，宝安中心区已经规划成为深圳惟一滨海旅游、办公、商业区，因此，我们不仅要重点考察厦门、大连、上海等滨海购物中心，而且要考察美国、日本、韩国滨海及地铁上盖购物中心，最后确定深圳滨海购物中心主题。
　　1.采用类似阳光中庭式的规划设计，将各品牌以独立店铺的形式进行经营，将各品牌的目录设置在主要的进出口，便于顾客有针对性地购物和消费。
　　2.“民以食为天”，在经营业态中合理引入和分配餐饮的比例，建议引进数家餐饮名店，重点布置在顶层以及二层以上其他层的两端，引导人流向上走。
　　3.香港又一城的占地面积和建筑面积和深圳宝安中心区滨海购物中心项目相近，经营时间较长，是一个比较成熟的购物中心，只是地势和形状有差别，故滨海购物中心项目在规划设计时，又一城有一定参考性，建议项目管理部重点考察又一城。
　　4.在规划设计中要注意处理好各种交通的组织关系，以方便顾客进出作为重点考虑。我们不仅要考虑地铁的连接，而且要考虑公共汽车站点的设置。
　　5.在规划和业态设计中考虑好购物、休闲、餐饮、娱乐之间的相互关系，购物比例不超过50%。
　　6.提前设计招商手册，统一设计导示系统，做好安全通道和各种标示系统的规划设计工作。
　　7.结合深圳滨海购物中心的区位情况，可考虑作中档次定位，局部高档，例如一层和负一层可以选择国际名店。
　　8.香港购物中心项目前期投入较大，市场调研和建筑策划以及招商准备工作充分，设计大多是由著名设计单位来完成的。
　　9.注重业态创新，例如商品群创新，要吸引多家居有创新概念的旗舰店加盟。
　　10.香港的大型购物中心只租不售，采用统一管理模式。
　　本节香港又一城图片由车启富先生拍摄。
　　参考文献
　　1. 卢泰宏.中国消费者行为报告.北京：中国社会科学出版社，2005
　　2. 王阳.大连消费者OTC购买行为研究.MBA硕士论文，大连：大连理工大学，2004
　　3. 庄唯敏.建筑策划导论，北京：中国水利水电出版社，2001
　　4. 林怀文.互动设计——建筑师与发展商在商品住宅设计中的合作，北京：建筑学报，2000
　　5. 藤江澄夫主编，黎雪梅翻译，商业设施，北京：中国建筑工业出版社，2002