是月季花大还是玫瑰大:熟悉房地产的热心人可以帮我解决觖决吗??(跪求)

来源:百度文库 编辑:杭州交通信息网 时间:2024/03/29 10:13:53
我想肇庆买一间商品楼,但对这方面却一窃不通,请问购房时要些什么手续及注意的问题??特别是维护自身权益的问题

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  房改出售公有住房购房指南

  一、房改出售公有住房范围:
  凡城镇公有住房,除校园内不能分割及封闭管理的住房,教师公寓等周转用房,列入旧城改造规划地段、地处临街宜改造为营业用房的住房、平房、别墅、庭院式住房,代管产,产权尚有争议、具有历史意义和市政府认为不宜出售的住房外,均可向职工出售。

  二、购房对象:
  凡在本市市区有城镇常住户口的公房承租人都可以申请购买现已租住的公有住房。有下列情况之一的暂不能购房:
  1、擅自转租、转让或转借的;
  2、承租人全家去国(境)外定居或探亲、留学逾期不归的;
  3、承租人去国(境)外定居或探亲、留学留有未成年子女的;
  4、改变承租房屋用途。
  三、购房申请的程序:
  购房申请人必须是《房屋租赁合同》中的承租人。
  1、职工居民申请购买公有住房时,必须到承租房屋的管理单位领取并填写《职工购买公有住房申请表》,签字盖章,同时必须提供下列证件和书面材料:
  ⑴ 《房屋租赁合同》;
  ⑵ 承租人以及配偶的户口薄及复印件;
  ⑶ 申请人或配偶的工龄证明书
  ⑷ 身份证及复印件;
  ⑸ 职级证明、职称资格证书(企、事业单位的附聘书)。
  2、办妥上述申请手续后,经单位签署意见,产权单位(或管房单位)同意,签订售房合同,付清房价款后,即可申领《房屋所有权证》。
  3、职工购买公有住房,自付清房款后的下月起停止交纳房租。分期付款的,自首期付款的下月起停止交纳房租。
  四、税费政策:
  职工购买公有住房自住期间,暂免缴房产税、土地使用税和一次性契税,免收交易管理费。
  五、几项政策规定:
  1、按成本价购买公有住房,每个家庭只能享受一次。一个家庭有两处或两处以上住房的,合并计算不超过购房面积控制标准下限部分的按可享受政策折扣的成本价购买;下限与上限之间部分的按不享受政策折扣的成本价计算;超过上限部分的一律按市场价计算。
  现住房购房面积标准:
  一般干部:65~85平方米;
  科级干部:75~100平方米;
  处级干部:90~120平方米;
  厅局级干部:130~150平方米。
  以上面积均指建筑面积。
  2、自1998年12月1日起,售房成本价增加3%,调整为砖混一等甲为每平方米830元,砖混一等乙调整为每平方米790元,砖混二等甲调整为每平方米745元。现住房折扣调整为2%,一次性付款折扣调整为8%。顶层为坡屋顶的,楼层系数在原基础上增加5%。
  3、职工购买公房后,产权单位从售房款中提取的共用部位、共用设施、设备的维修基金调整为每平方米建筑面积50元。
  4、凡职工对住房有个人出资的,个人出资必须交到住房产权单位,并提供收款单位出具的正式数据,职工在购买公有住房时一律按个人出资当时的市场价折算面积,并交纳共用部位、共用设施、设备维修基金后,承认其产权份额。
  5、三代同堂居住一套住房的一般干部职工家庭,其现住房购房面积标准的下限可放宽到75平方米。

  商品房预(销)售指南
  商品房预售和销售是商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。商品房销售是指房地产开发企业与购房者之间就经竣工验收合格可立即交付的成品房达成的买卖行为。

  一、商品房预(销)售对象:
  本市商品房分内销商品和外销商品房。
  内销商品房以本市居民、单位为主:
  外销商品房以外籍人士、华侨、港澳台胞、外商驻华机构、外商投资企业和居民个人为主。
  除上述对象外,因特殊需要购买商品房的,须按规定批准后方可购买。
  二、商品房预(销)售的条件。
  1、商品房预售的条件
  ⑴、向市房产管理局办理了预售登记,取得商品房预售许可证,向境外预售商品房的,应当同时取得商品房外销许可证;
  ⑵、已取得土地用地证明文件或土地使用权证书;
  ⑶、持有建设工程规划许可证;
  ⑷、按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间;
  2、商品房销售的条件。
  ⑴、向市房产管理局办理了销售登记,取得商品房销售许可证,向境外销售商品房的,应当同时取得商品房外销许可证;
  ⑵、已取得土地用地证明文件或土地使用权证书;
  ⑶、持有建设工程规划许可证;
  ⑷、经综合验收合格,是住宅的,取得住宅交付使用许可证;
  ⑸、申请了权属登记,取得了商品房初始登记证。
  三、商品房预(销)合同的签订
  1、商品房预(销)售合同应包括的内容:
  ⑴、双方当事人的名称、地址。法人组织必须有法定代表人签名:
  ⑵、标的,即商品房的座落、位置、编号;
  ⑶、数量,即所购商品房的套数、面积。面积以平方米为单位并应明确是建筑面积还是使用面积或其他面积,以及面积差异的处理方式;
  ⑷、房屋价款,合同中不仅应标明商品房单价还应标明总价,开发商如代政府收取有关费用,应写明代收项目及具体款额;
  ⑸、交付方式和期限,包括房屋价款的支付方式和房屋的交付方式;
  ⑹、房屋产权转移的方式、期限;
  ⑺、房屋使用性质,是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房;
  ⑻、开发商对公建配套设施、工程质量及物业管理的承诺;
  ⑼、必须发放《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》;
  ⑽、违约责任;
  ⑾、双方约定的其他条款。
  2、签订商品房预(销)售合同时应注意的问题
  ⑴、购房者在与销售商洽谈时,应先查验该开发公司的资格资质证明和所售商品房的预(销)售许可证及物价局对售价的审核文件等。
  ⑵、购房者与销售商洽谈达成协议后,双方应签订由建设部和国家工商总局联合监制的统一《商品房购销合同》,在该合同中应明确所购房屋的房屋座落、建筑面积、销售方式、价款、付款方式、装修装璜的标准、交房期限、公建配套设施等,并明确违约责任。
  ⑶、预售合同签署后三十日内,预购者或销售商须持预售合同、预购方身份证复印件到市房地产交易所办理预售合同备案登记,以及工商鉴证手续。如此,预售交易手续才算完备,具体手续在无锡市复兴路108号房地产交易所市场管理科(11号窗口)和工商鉴证窗口办理。
  四、商品房交易过户手续的办理。
  商品房竣工后,交易双方应当自商品房交接之日起30日内至无锡市房地产交易所办理交易过户手续,申请权属转移登记,同时须提交以下书证:
  1、商品房购销双方的身份证明、印章。
  2、商品房销(预)售合同,并经市房地产交易所和市工商管理局市场分局鉴证,其中涉外商品房销(预)售合同应经公证机关公证;
  3、房地产销售专用发票;
  4、商品房初始登记证或商品房屋交接证明。
  商品房经市房地产交易所批准成立后,买卖双方应按国家规定交纳税费。
  经济适用住房(安居房)购房指南
  一、购房对象:
  具有无锡市常住户口的中低收入家庭中的无房户、人均居住面积在6平方米以下的住房困难户和危房户、市政建设拆迁户以及居住非成套住房的住房;优先解决离退休职工、教师和军转干部中的住房困难户。
  双职工家庭年收入在上年度职均收入6倍以下的称为中低收入家庭,职工平均收入按市统计局公布数字为准。
  二、购房顺序:
  1、购房职工到市房改办(复兴路122号三楼)领取《购买经济适用住房申请表》并据实填写;
  2、申请表须由职工夫妻双方单位和申请人单位上级主管部门盖章鉴证,纯居民由所在居委和街道办事处盖章鉴证,个体经营者由所在居委和所在区个体劳动者协会盖章鉴证;
  3、购房职工携带其家庭户口薄、夫妻双方的身份证、现住房的租赁契约或房屋所有权证和已鉴证的申请表报市房改办审批,经批准后,由市房改办开出《经济适用住房购房通知单》;
  4、购房职工凭经市房改办批准的《购买经济适用住房申请表》和《经济适用住房购房通知单》与经济适用住房开发单位联系房源,选择付款方式后与售房单位签定购房合同,按规定交付购房款和有关税费;
  5、购房职工凭购房合同、付款凭证和有关书证到市房产管理局产权监理处(复兴路108号)办理申领房屋所有权证的手续。
  三、可供房源:
  1、叙康里小区 基价:1200元/m2
  开发单位 联系电话 联系人
  经济适用住房发展中心 2200563 邵先生
  公用房产经营总公司 2708401 杜先生
  房屋拆迁公司 2762437 尹先生
  华厦建设经营发展总公司 2729214 虞先生

  2、太湖花园小区一期 基价:1200元/m2
  开发单位 联系电话 联系人
  经济适用住房发展中心 2200563 邵先生
  房屋拆迁公司 2762437 尹先生

  3、太湖花园小区二期 基价:未定
  开发单位 联系电话 联系人
  经济适用住房发展中心(项目法人) 2200563 邵先生
  公用房产经营总公司 2708401 杜先生
  房屋拆迁公司 2762437 尹先生
  华厦建设经营发展总公司 2729214 虞先生
  建瓴房地产有限公司 2729535 吴小姐

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  已购公有住房和经济适用住房上市出售指南

  根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》以及江苏省房改领导小组的有关批复精神,无锡市人民政府印发《无锡市市区职工已购公有住房和经济适用住房上市出售试行办法》的通知。 ?

  (一) 职工已购公有住房和经济适用住房上市出售规定 ? 1、职工已购公有住房和经济适用住房出售是指首次进入市场上市出售。再次出售的,按私房出售规定办理。这里所称出售是指职工已购公有住房和经济适用住房的买卖、交换。? 2、职工已购公房是指按照市政府不同时期购房政策和价格购买的各类公有住房,以及经济适用住房(安居工程住房)、解困房。 ? 3、职工享受政策优惠购买公有住房,在付清房款,取得全部产权的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后,其住房可以按本办法规定上市出售。? 4、职工已购公房属下列情况之一的,暂不允许上市出售: ? (1)已列入拆迁改造范围,且户口已冻结的; ? (2)校园内的; ? (3)违反有关购房政策规定购买的; ? (4)擅自改变房屋使用性质以及私搭乱建、违反有关住房管理规定的; ? (5)上市出售后形成新的住房困难的; ? (6)市政府规定的其它不宜上市出售的; ? 5、职工不得将已购公房分割拆套上市出售。职工购买公有住房或经济适用住房时与原产权单位有书面约定的,应遵守约定。? 6、职工将已购公房上市出售后不再购房的,申请售房时应提交能满足该家庭成员人均不低于11平方米居住面积的第二住所的证明或全家迁出本市的证明。 ? 7、职工将已购公房上市出售,成交价格按照政府宏观指导下的市场原则,由买卖双方协商确定,房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实,对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。 ?

  (二)职工已购公房上市出售的税费? 1、土地收益金的缴纳。 以市政府公布的当年经济适用住房平均价(1998年度每平方米建筑面积为2000元)与家庭夫妇中职级高的一方应享受购房补贴面积标准的乘积,作为卖方家庭享受的住房货币量。 ? (1)售房款低于或等于家庭享受住房货币量的,免缴土地收益金。? (2)售房款高于家庭享受住房币量但不超过30%的,若卖方自售房之日起前后各一年内重新购房(含商业用房,下同 ),对高出的部分免缴土地收益金;若变现的,则按变现部分的45%缴纳土地收益金。 ? (3)售房款高于家庭享受住房货币量30%以上的部分,按65%缴纳土地收益金。? (4)卖方家庭如有两 套以上(含两套)承租或已购买的公有住房,出售其中一套时,对其余住房也要评估,合并计算出房价款总额,依售房款占房价款总额的比例,按前三款办法缴纳土地收益金。 土地收益金由市国土管理局负责收取和退还。 ? 2、综合税费的缴纳。 卖方将已购公房上市出售,应按房价款的5%缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地 增值税、个人所得税等综合税费。 卖方售房后重新购房,购房款等于或高于售房款的,全额退还上述综合税费;购房款低于售房款的,以售房款与购房款的差额为基数计算上述综合税费,多余部分予以退还。 综合税费由市房改办以保证金形式暂收,实行专户管理,待购房后一次结清。卖方自缴纳保证金前后各一年内因新购房需要退还保证金的,可持缴纳保证金收据和新购房的《房屋所有权证》至市房改办办理退还手续。一年内卖方未要求退还保证金的,市房改办将保证金转为综合税费解交市地税部门。 ? 3、买方按房价款的4%缴纳契税;卖方自售房之日起前后各一年内又购买新房,且购房款高于售房款的,按购房款和售房款的差额部分的4%缴纳契税。 按征补分离的原则,先征后补,由市财政分别按房价款、差额款的1%给予补贴。 ? 4、买卖双方各按房价款的0.5‰缴纳印花税。 ? 5、已购公房上市出售,卖方缴纳准入审批和房地产交易综合服务费150元;买方缴纳申办《房屋所有权证》和《国有土地使用证》150元两证费和100元房地产交易综合服务费。 ? 6、职工将已购公房进行产权交换的,各项税、费的缴纳视同房屋买卖办理。 ?

  (三) 职工已购公房上市出售的程序 ? 1、职工将已购公房上市出售前,应填写《无锡市市区职工已购公房上市出售申请表》,携带产权证及所有同户同住成年人签字盖章的《无锡市职工已购公房上市出售同住人同意书》和有关书证,经申请人和配偶的所在单位证明(无单位的,到户口所在地街道办事处),原售房单位(自管房单位)确认售房时与该职工有无书面约定,房屋管理部门审核,报市房改办批准后,方可上市出售。 ? 2、职工已购公房上市出售必须至无锡市房屋置换中心办理有关手续。 ? 3、买卖双方按市场价自愿买卖成交后3个月内,应同时向市房产交易管理部门申请办理交易过户等有关手续,买方申领《房屋所有权证》。 ? ? 4、买方在办好房屋所有权转移登记手续后,凭变更的房屋所有权证书向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续,领取《国有土地使用证》。在本办法实施前,尚未领取土地使用权证书的已购公房在2000年底以前需要上市出售的,房屋产权人可以赁房屋所有权证书先行办理交易过户手续,办理完房屋所有权转移登记手续后30日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。?

  (四)职工已购公房上市出售后,住房的维修、管理仍按《无锡市市区公有住房出售后维修管理暂行办法》和《无锡市住宅区物业管理暂行办法》的规定执行。 上市出售住房的共用部位、共用设施、设备的维修管理责任单位以及维修基金管理方式不变,买卖双方与维修管理责任单位办理户名变更手续,维修基金随住房产权的转移而转移 。 ??

  (五)凡符合《无锡市市区出售公有住房实施细则》政策规定、居住在可出售范围内尚未购买的独用成套公有住房的承租人,在落实其住房的承买人后,允许按当年度房改成本价售房政策购房和本办法上市出售同步进行,合并办理房改购房、交易过户、领证手续。 ?

  (六)违反本办法第五条规定,将不允许上市出售的已购公房上市出售的,没收违法所得,并处以10000元以上30000元以下罚金。 隐瞒情况、弄虚作假、私下交易的,将严肃查处,并视情节追究其法律责任。

看你是供楼还是一次性啦!!供楼就麻烦一点,一次性就不用注意什么!!看着办啦!!